Finanse

Czym jednak jest finansowa wolność? Otóż pojęcie to oznacza taki stan posiadania inwestycji (obojętnie jakich), w którym nie musimy już podejmować pracy zarobkowej, a utrzymujemy się jedynie z zysków naszej inwestycji

Wolonść finansowa, dla kogo?

Autorem artykułu jest Maciej Rogacki

Siedzę sobie właśnie przed telewizorem, na ekranie reporterzy CNBC wieszczą kolejną panikę, więc dla odprężenia postanowiłem troszkę dopisać do tego bloga....

Wielu z Nas (inwestorów lub przedsiębiorców) chciałoby w jakiejś bliższej lub dalszej perspektywie czasowej być finansowo wolnymi ludźmi. Czym jednak jest finansowa wolność? Otóż pojęcie to oznacza taki stan posiadania inwestycji (obojętnie jakich), w którym nie musimy już podejmować pracy zarobkowej, a utrzymujemy się jedynie z zysków naszej inwestycji; ważnym elementem jest tutaj, że do finansowej wolności nie pasują np. biznesy pochłaniające nas na kilkanaście godzin dziennie (nawet jeśli sądzimy, że robimy to dobrowolnie, to w przypadku sentymentów do własnego, raczkującego biznesu nie będziemy w stanie zostawić go na pastwę rynku i w efekcie stajemy sie jego niewolnikami-a chyba niewolnictwo jest antonimem wolności...). Tak wiec finansowa wolność oznacza też dowolność w planowaniu własnym czasem-pieniądze ostro harują na nas, a My robimy co chcemy :) . Wizja jest niezwykle kusząca-robić co się chce i nie martwić się o pieniądze; Tu jednak nasuwa mi się pytanie, czy aby taki stan jest w rzeczywistości możliwy w 100% ?? Żeby odpowiedzieć na to pytanie, przeanalizujmy kilka przypadków: 1. Inwestor giełdowy: pewnie każdy, kto odwiedza tego bloga słyszał cokolwiek o giełdzie (chociażby z TVN w ostatnich dniach :P ), wielu z nas jest aktywnymi inwestorami, jednak oprócz giełdy ma jeszcze inne zajęcia (ja na przykład mam studia oraz dwie prace). Idea tego rozwiązania jest taka: władować pieniądze na giełdę (poprzez TFI czy dokonując samodzielnych wyborów konkretnych papierów), a potem odcinać kupony z wzrastającej wartości naszych akcji, jednostek, kontraktów, FIZ-ów czy certyfikatów. Generalnie pomysł jest niezły, jednak ma swoje wady. Nie chodzi mi tu o możliwość bessy (na przykład takiej jak teraz), bo jak się człowiek porozgląda po naszej (lekko zaściankowej) GPW, to nawet nie mając możliwości gry na kontraktach terminowych może w okresie bessy sobie skubnąć niemałą kaskę. Pies pogrzebany jest pod innym drzewem - drzewem czasu: idealnie byłoby, gdyby hasło "giełda=wieczne wzrosty" - popularne pamiętnego lata 2007 - było prawdziwe, no ale ideałów ponoć nie ma... więc inwestor musi od czasu do czasu (niekiedy oznacza to kilka razy dziennie lub częściej zależnie od przyjętej taktyki) zaglądać do notowań, sprawozdań, wyników finansowych itp. Jeśli ktoś z szanownych czytelników przeprowadził sobie kiedyś porządną analizę fundamentalną, to jest świadom, że aktywne formy inwestowania (w odróżnieniu od pasywnych, np. kup i trzymaj (dłuuuuugo) fundy indeksowe) to mimo wszystko dość ciężki kawałek chleba. Analitycy techniczni z kolei są pod silną presją psychiczną-tym większą, im częściej dokonują transakcji - często też technicy tworzą własne automatyczne systemy transakcyjne, w co trzeba włożyć niemało czasu (nauka np. kodu do programów analitycznych, opracowywanie elementów systemu) i troszkę pieniędzy (programy, dostęp do notowań itd). Widać tu jasno, że ta forma wolności finansowej jednak nie do końca odpowiada założeniom, które nakreśliłem wyżej (wkładamy czas i pieniądze, co niekoniecznie chroni nas przed stratami)... 2. Życie z odsetek z lokat, z kuponów obligacji lub z dywidend: Na pierwszy ogień w tej kategorii lokaty i obligacje - w początkach mojego zainteresowania tematem miałem taką strategię: jak najszybciej zarobić 1,5 miliona pln-ów, wpakować to na konto lokacyjne (te z wyższym oprocentowaniem) i co miesiąc wypłacać sobie tyle, ile będę potrzebował do życia(nie więcej jednak niż 1/12 pieniędzy narosłych z oprocentowania żeby nie przejeść odsetkodajnego kapitału 1,5 miliona), dla zilustrowania idei podam obliczenia (zakładam 5% oprocentowanie konta lokacyjnego): miesięczna wypłata = 1 500 000 * (0,05 / 12) = 6250,- Sześć tysiaków co miesiąc bez roboty - niezła perspektywa, jednak nie uwzględniłem tu inflacji, a że mam 24 lata i planuję jeszcze z 60 pożyć, to potem obliczyłem sobie ile będzie realnie wart mój kapitał tworzący odsetki za 60 lat w odniesieniu do siły nabywczej dzisiejszego złotego (w obliczeniach dotychczasowa, średnia inflacja od początków nowego ustroju RP, czyli 4,03%), oto obliczenia: kapitał za 60 lat = 1 500 000 * (1 - 0,0403) ^60 = 127 122,- Jak widzimy, jeśli przez te 60 lat nic nie zrobię, żeby powiększyć swój kapitał, to będę w opałach... Policzmy ile będzie warta comiesięczna wypłata w odniesieniu do dzisiejszej kasy: przyszła wypłata = 6 250 * (1 - 0,0403) ^60 = 529 złotych - totalna klapa - inflacja zmieni naszą finansową wolność w finansową klęskę... Opcja druga, czyli kupowanie akcji / udziałów dla samych dywidend: pierwszy minus jest taki, że nie mamy gwarancji wypłaty dywidendy, widać to po spółce, która w ostatnich latach wypłacała bardzo hojne dywidendy, tzn KGHM; z KGHM-em jest taka sytuacja, że jeśli cena miedzi spadnie poniżej 5000 usd/t, to miedziowy koncern jedzie na stratach. Obecnie cena właśnie jest poniżej takiego pułapu, w związku z czym KGHM-a chyba nikt nie chce (pomijam, ze cena akcji spadła z maksimum około 140 do mniej niż 30 obecnie, bo mówimy o posiadaniu akcji dla samych dywidend). Ktoś nastawiony na dywidendy powiedziałby, ze "to świetna okazja, kupię KGHM po 30, przez 3 lata dostanę dywidendę 10 zł i za 3 lata mam akcje za darmo, a dywidendy co roku wpadają do kieszeni"; niestety wypłata dywidend zależy od tego czy spółka przynosi zyski, a kursy akcji spadają najczęściej w odpowiedzi na brak zysków / zbyt małe zyski. Kolejna sprawa: zanim dostaniemy jakąkolwiek dywidendę, spółka może upaść, a nieistniejące spółki na pewno nie wypłacają dywidend, daję głowę :) . Można zakupić kilka spółek płacących stale dobre dywidendy, jednak ja dostrzegam na GPW jak na razie dwie takie spółki, z czego przy jednej dowiodłem powyżej, że prawdopodobnie w przyszłym roku nic nie wypłaci. Kończąc pkt 2 podsumuję: tutaj na naszą niekorzyść działa inflacja (zjada kapitał) lub rynek (możliwość braku zysków spółki) i trzeba podejmować działania naprawcze - zwiększające np. kapitał, który daje odsetki. 3. Nieruchomości: pominę teraz temat ceny kredytu, natomiast żeby nie zanudzać czytelników, powiem krótko: nieruchomości na wynajem - niby wszystko ok, ale musimy pracować (i kłaść kasę) przy utrzymaniu stanu technicznego nieruchomości, może się okazać, że lokatorzy nam narobią dodatkowych szkód, albo nie będą chcieli płacić (pół biedy jak lokal najmujemy firmie, po prostu wywalamy za drzwi i z głowy, gorzej, jak wynajmiemy niewypłacalnej rodzince, wtedy nie możemy wywalić ich tak długo, aż gmina nie zapewni im mieszkania o standardzie nie mniejszym niż w poprzednim lokalu - co - jeśli mamy wypasione mieszkanko do wynajmu - może szybko nie nastąpić, zresztą gminy raczej się z "zapewnianiem lokali" nie spieszą) - słowem żadna to wolność, kupimy nieruchomość, która cały czas będzie kosztowała nas czas, pieniądze i nerwy (utrzymanie, lokatorzy). Pominę już dalsze sposoby osiągania wolności finansowej, mam nadzieję że zauważyłeś Czytelniku, że tak na prawdę nie ma wolności finansowej (chociaż nie twierdzę-wbrew temu co mógłbyś sądzić po przeczytaniu tego wpisu - że powyższe metody zarobkowania nie są lepsze niż etat). W istocie to co określamy wolnością finansową jest tylko lepszą pracą (mniej wysiłku, mimo wszystko mniej nerwów niż na etacie, szczególnie jeśli masz nieprzyjemnego szefa) za większe pieniądze, na pocieszenie dodam, że pewne cechy wolności tu są, bo przecież mamy większa swobodę działań i decyzji, ponadto mamy całkiem spory wpływ na wysokość naszych przychodów. Na etacie nie ma ani jednego (jeśli przez dłuższy czas będziesz robił to co chcesz, a nie to co szef chce, to niebawem się z pracą pożegnasz), ani drugiego (teoretycznie możemy iść do szefa po podwyżkę, ale w praktyce to różnie bywa, nawet jeśli pójdziesz, to szef poświęci Ci trochę czasu na pogaduszkę o podwyżce, jednak o większej wypłacie możesz pomarzyć), toteż "wolność finansowa" (tak od dziś będę w uproszczeniu określał mniejszą pracę, za którą dostajemy większe pieniądze-nierzadko kilkukrotnie za wykonanie jednej pracy) jest całkiem fajnym rozwiązaniem. Mam więc nadzieję, że nie zrezygnowałeś Czytelniku po lekturze dzisiejszego posta z dążenia do finansowej wolności, tak jak i ja nie zrezygnowałem :) Do zobaczenia wkrótce.

---

www.finanseimy.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Podatki a działalność gospodarcza

Jedna gmina postanowiła wyłożyć 50 tyś zł na rozpoczęcie działalności gospodarczej.
Myślę, że prawie te pieniądze wystarczą na opłacenie zusów a z biznesu i tak będą nici.
Bo nie o to chodzi żeby coś dawać za darmo, ale o to żeby podatki były uczciwe dla wszystkich.
Ja miałem biznes i dałem sobie spokój bo nie dało się rozwinąć firmy ponieważ mnie wykończyli zusami, musiałem płacić zusy nawet wtedy gdy firma nie miała zysku.
A nowa firma nigdy się nie utrzyma przy takich podatkach, bo to nie są podatki tylko haracze na zusy i na inne ukryte opłaty, których się nie nazywa podatkami.
Podatki są wtedy, gdy mam zysk i płace od tego zysku podatek, a gdy nie mam zysku to nie płace podatku i nie płace żadnych zusów, bo nie mam z czego.
Chyba to jest oczywiste? Ale, nie dla naszych ustawodawców, urzędników, posłów.
Ktoś kiedyś napisał, że podatki są ustanawiane przez bogatych dla bogatych.
Wystarczy się dookoła rozejrzeć i tak jest i w naszym kraju. Firmy zakładane przez normalnych ludzi, którzy nie mają kapitału na założenie firmy, próbują założyć działalność gospodarczą i po roku płacenia zusów zostają bankrutami, a do domu im przychodzą wezwania pod groźbą kary, gdy nie uregulują zusu za któryś miesiąc.
Niestety żeby nie zostać dłużnikiem państwa, które pobiera haracz w postaci zusu muszą zawiesić działalność gospodarczą. I nigdy już nie próbują zakładać własnej firmy, bo co innego założyć firmę a co innego ją utrzymać.
Nasi politycy za główny cel postanowili żeby jak najłatwiej było założyć firmę a najlepiej żeby można firmę założyć w jednym okienku.
Dzięki za te ułatwienia, tylko, co z tego, że założę firmę w jeden dzień a na drugi zniszczycie mnie zusami, bo jeszcze nic nie zarobiłem a zus musze zapłacić.
Tu jest właśnie problem, który ludziom z inicjatywą pomysłem nie pozwoli się rozwinąć.
Uczciwe państwo pobiera podatki od zarobionych pieniędzy, a nieuczciwe albo totalitarne pobiera opłaty w różnych ukrytych formach, które nie są nazwane podatkami.
Przecież Zus to nie podatek. Tylko, co to jest?
Ubezpieczenie? Tylko, dlaczego w takiej niesprawiedliwej formie?
Ktoś, kto dopiero zaczyna działalność gospodarczą nie jest w stanie, co miesiąc opłacać zusów, bo jeżeli firma nie przynosi regularnych comiesięcznych zysków to, z czego ma ten ZUS zapłacić?
Ano chyba trzeba wziąć kredyt, że zapłacić haracz.
Ponadto ZUS, który jest niszczącym obciążeniem dla malej jednoosobowej firmy, dla giganta zarabiającego miliony jest nic nieznaczącym groszem. Ale dlaczego taka niesprawiedliwość istnieje? Ponieważ bogaci biznesmeni pilnują polityków, aby tak nadal było, bo nie jest w ich interesie wolny rynek, na którym każdy mógłby prowadzić działalność gospodarczą, dlatego finansują kampanie politykom pod warunkiem, aby nic w tej materii się nie zmieniło, a wręcz przeciwnie żeby bogaci dostawali ulgi, zwolnienia z vatu i wszelkiego rodzaju przywileje. Widzimy, co się dzieje podatki rosną, małe firmy bankrutują, a giganci wraz z politykami zasiadają w spółkach i zbijają ogromną wprost niewyobrażalną kasę.
Jeśli chodzi o gospodarkę to nie ma wolności gospodarczej, gdyby była to każdy, kto ma inicjatywę a niema pieniędzy mógłby założyć firmę i powoli się dorabiać.
Jeżeli uważasz, że piszę głupoty idź załóż firmę w jeden dzień, bo ci to ułatwili i spróbuj nie mając pieniędzy na zusy utrzymać się tylko z zysków wypracowanych przez nowo założoną firmę. Najdalej po pól roku pójdziesz żebrać o zasiłek dla bezrobotnych, albo znowu zatrudnisz się na posadce i będziesz nabijać kasę bogaczom.

Kredyt hipoteczny

bank ma klucz do domu zdj. fotolia
Większość klientów chcących kupić nieruchomość, czy to mieszkanie, dom, działkę, wspomaga się kredytem hipotecznym. Bardzo rzadko dysponują gotówką. Aby kupić wymarzone nieruchomości - mieszkanie, dom, grunt, bo każdy ma inne marzenia - klient musi przeprowadzić kalkulację na zakup czego go stać. I tu zaczynają się problemy.
Kiedy klient idzie do banku, czy pośrednika kredytowego aby dowiedzieć się jaką ma zdolność kredytową i jakiej wartości nieruchomość może kupić, wszystko wygląda pięknie - zdolność kredytowa taka i taka, o takiej wartości mieszkania, czy domu może szukać. I my, pośrednicy staramy się spełnić oczekiwania klienta, szukamy interesujących ofert nieruchomości w odpowiedniej cenie.

Znajdujemy piękne mieszkanie, w wymarzonej lokalizacji, cena nieruchomości uzgodniona. Strony podpisują umowę przedwstępną, uzgadniają termin umowy końcowej, który pośrednik sugeruje, aby był maksymalnie długi, co najmniej 4 miesiące. Oczywiście strony oponują, kupujący przekonuje, że doradca kredytowy obiecywał decyzję w miesiąc, emocje narastają… Ale w końcu udaje się namówić strony na termin do 3 miesięcy.

Kupujący złożył w banku wymagane dokumenty. I zaczyna się horror. Proszę donieść jeszcze taki a taki dokument, klient donosi, za tydzień okazuje się, że trzeba donieść jeszcze coś, za następny kolejny papier. I tak zabawa banku z klientem trwa. Mijają kolejne tygodnie. Właściciel mieszkania zaczyna się niecierpliwić, kupującemu puszczają nerwy, a bank dalej prosi o następny papier.

Niedługo chyba potrzebne będzie świadectwo moralności z kościoła, bo banki posuwają się już do absurdów. Wreszcie jest decyzja kredytowa, ale nagle okazuje się, że dokumenty złożone na początku straciły wg banku ważność i cyrk zaczyna się od nowa. Oczywiście, kto zbiera baty? Pośrednik, chociaż uprzedzał. Ale taka praca. Oczywiście następuje podpisanie Aneksu do umowy przedwstępnej, ustalanie kolejnego terminu umowy końcowej, wszyscy na granicy wytrzymałości psychicznej, tylko bank ma się dobrze i prosi o kolejne dokumenty.

Do czego to ma prowadzić, na czym polega nowa polityka kredytowa banków? Przecież z kredytów hipotecznych banki żyją, a według badań spłacalność kredytów hipotecznych jest największa i najlepsza w porównaniu z innymi kredytami. Każdy najpierw spłaca ratę (przecież niemałą) kredytu hipotecznego, żeby tylko nie stracić mieszkania. Kiedy banki zmienią swoją politykę, wtedy ruszy rynek nieruchomości. Ciekawe, który bank pierwszy przerwie te obłędne praktyki i zacznie potencjalnych kredytobiorców traktować poważnie, tak jak na to zasługują
http://www.webshock.com.pl/problemy-z-uzyskaniem-kredytu-hipotecznego/

Fundusze inwestycyjne

Fundusze inwestycyjne, zwane również funduszami wspólnego inwestowania lub funduszami zbiorowego inwestowania, to instytucje finansowe, których działalność opiera się na gromadzeniu rozproszonych kapitałów różnych inwestorów (uczestników funduszy) w celu ich następnej alokacji, pozwalającej inwestorom tych środków osiągać znaczące i co najważniejsze dodatnie korzyści finansowe. We współczesnych międzynarodowych gospodarkach fundusze inwestycyjne są jednym z podstawowych segmentów rynku finansowego.
W Polsce fundusze inwestycyjne występują na rynku finansowym od kilkunastu lat. W tym czasie wpływ na efektywność ich działalności miała nie tylko sytuacja gospodarcza, lecz także zmiany legislacyjne dotyzące funduszy i ich uczestników. Do rozwoju tej sfery rynku w znacznej mierze przyczyniły się również działania podejmowane przez same fundusze inwestycyjne. W kolejnych latach, odpowiadając na potrzeby podmiotów indywidualnych i instytucjonalnych, towarzystwa zarządzające funduszami budowały w ich ramach portfele inwestycyjne o różnym stopniu ryzyka inwestycyjnego. Przykładem dzisiejszego potentata jest chociażby Skandia. Głównym celem tych działań było osiągnięcie dla danego rodzaju funduszu jak najwyższej stopy zwrotu, która odzwierciedlałaby oczekiwania jego uczestników, a także przyciągała potencjalnych posiadaczy jednostek uczestnictwa i certyfikatów inwestycyjnych.

Zagadnienia związane z rynkiem funduszy inwestycyjnych są tematem szerokich dyskusji w literaturze światowej, szczególnie amerykańskiej, gdyż właśnie w Stanach Zjednoczonych rynek funduszy inwestycyjnych osiągnął najwyższy stopień rozwoju w skali gospodarki światowej. W Polsce instytucjom tym nie poświęcano jak dotąd zbyt wiele uwagi, ograniczając się głównie do okresowych badań empirycznych dotyczących ich dochodowości i efektywności, które są wartościowym źródłem informacji dla podmiotów zainteresowanych ulokowaniem swoich oszczędności na tym rynku, przede wszystkim, dlatego, że pozwalają ocenić, jakość zarządzania funduszami i porównać ich konkurencyjność z innymi formami lokaty kapitałów pieniężnych. W zależności od wyników tego porównania podmioty indywidualne i instytucjonalne mogą decydować o zainwestowaniu posiadanego kapitału bezpośrednio w fundusze inwestycyjne czy jak wspominano w instytucje jak np skandia która skupia i oferuje wiele fundusze w jednym miejscu. Wyrazem wzrostu zainteresowania funduszami ze strony oszczędzających jest zwiększająca się wartość zgromadzonego przez nie kapitału, mająca podstawowe znaczenie dla rozwoju tego segmentu rynku finansowego. Mimo że dochodowość i efektywność, które zależą od podjętych w przeszłości decyzji osób zarządzających funduszami, wpływają na zwiększenie aktywów funduszy inwestycyjnych, nie są one jedynymi czynnikami decydującymi o rozwoju tego rynku.

O autorze
Z zamiłowania zajmuje się informatyką, oraz pozycjonowaniem swoich serwisów internetowych jak www.finanseosobiste.biz, www.artykuly.sos.pl oraz serwisów organizacji do których należę jak np www.knp-ur.pl Podobnie jak ten blog bardzo cenię sobie unikalność oraz zero spamu i co najważniejsze unikalne teksty. Zapraszam na podobny serwis www.artykuly.sos.pl ...
http://www.webshock.com.pl/fundusze-inwestycyjne-troszke-teorii/

kredyt hipoteczny

Spread walutowy – pierwszy najczęściej skrzętnie ukrywany przez banki koszt kredytu, mogący wynosić nawet kilkanaście procent! Kilka miesięcy temu w jednej z poczytnych gazet ukazał się artykuł: „Jak nas banki robią w spread?”.

kredyt na dom zdj. fotolia
O czym warto pamiętać przy wyborze kredytu hipotecznego?
autorem artykułu jest Piotr Goliszewski
Kredyt hipoteczny – prawdopodobnie największe zobowiązanie finansowe w życiu z jakim przyjdzie nam się zmierzyć. Dla wielu z nas to właśnie pomoc banku jest jedyną szansą na zakup własnego mieszkania lub domu. Artykuł ten ma na celu przybliżyć prostym, czytelnym językiem wszystkich zawiłości związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.
Sprężynka, poduszka czy wakacje kredytowe? A może rok bez odsetek? Do tych bardziej wymagających doradca bankowy nawet dojedzie w dogodne miejsce zgodnie z hasłem z telewizyjnej reklamy. Biorąc pod uwagę, że za ten dojazd doradcy przyjdzie nam płacić przez nierzadko trzydzieści lat może rozsądniej znaleźć odpowiedniego doradcę samemu i w następstwie wspólnie z nim wybrać najlepszy dla nas kredyt z tych dostępnych na rynku.
Aby lepiej wprowadzić w problematykę zagadnienia opiszę krótką rozmowę jaką ostatnio przeprowadziłem z jednym z moich klientów. Wspomniany Pan bardzo długo zachwalał mi swój świetny kredyt do którego zresztą namówiła go znajoma. Niska prowizja i oprocentowanie „najniższe” z obecnie dostępnych. Jakież było zdziwienie mojego rozmówcy, gdy po kilkunastu minutach rozmowy wyliczyłem mu, że biorąc kredyt na pierwszy „rzut oka” droższy, z większym oprocentowaniem w innym banku rata kredytu który posiada okazała się znacznie droższa od tej, którą płacił by w banku konkurencyjnym. Jak to możliwe? Wyjaśnienie spróbuję zamieścić poniżej.
Na początek zastanówmy się jakie czynniki składają się na koszt kredytu. A jest ich niemało:
- prowizja banku – ważny koszt początkowy z którym musimy się liczyć. Biorąc jednak pod uwagę długość trwania zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny czynnik jakim jest jednorazowa prowizja nie powinien być podstawowym wyznacznikiem przy wyborze najlepszego dla nas kredytu hipotecznego
- WIBOR, LIBOR, EUROLIBOR - stopy bazowe stanowiące jeden z dwóch składników oprocentowania
- marża – podstawowe źródło zysku banku
- spread -występujący przy kredytach walutowych
- prowizja za wcześniejszą spłatę
- prowizja za przewalutowanie
- szereg ubezpieczeń różnego rodzaju, które zsumowane mogą dać kwotę rzędu nawet kilku procent od wartości kredytu
Zastanówmy się przez chwilę na co zwracamy szczególną uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego? Odpowiedź nasuwa się sama. Jest to prowizja oraz oczywiście oprocentowanie. Bezdyskusyjnie obie te rzeczy są w wyborze odpowiedniego kredytu ważne. Nie trzeba być specjalistą od reklamy, aby zauważyć, że są to dokładnie te rzeczy na które nacisk kładą banki w reklamach telewizyjnych, radiowych czy prasowych swoich kredytów. Zatem banki podają nam informacje, które jako potencjalni klienci chcemy usłyszeć, pomijając szereg innych, niemniej ważnych na które często nieświadomie przymykamy oko. Co zatem zrobić, aby nie dać się oszukać? Pytać, pytać i jeszcze raz pytać. Im bardzie niezależne źródło odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania znajdziemy tym lepiej.
Omówię teraz wszystkie wspomniane już wyżej czynniki składające się na koszt kredytu.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – w zależności od banku wacha się od 0 do nawet 4,5%. Rzadko podlega negocjacji (co nie oznacza, że nie warto spróbować). Decydując się na kredyt w danym banku zazwyczaj musimy zaakceptować prowizję jaką proponuje bank. W wielu przypadkach istnieje możliwość zamiany prowizji na ubezpieczenie, np. takie od utraty pracy.
Spread walutowy – pierwszy najczęściej skrzętnie ukrywany przez banki koszt kredytu, mogący wynosić nawet kilkanaście procent! Kilka miesięcy temu w jednej z poczytnych gazet ukazał się artykuł: „Jak nas banki robią w spread?”. Już sam tytuł bardzo dobrze oddaje problematykę zagadnienia. Obecnie standardem jest spread na poziomie około 5%, choć banków które od tej normy odbiegają w obie strony nie brakuje. Spread to nic innego jak różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty. Najprościej tłumacząc bank przeliczając wartość naszego kredytu stosuje kurs kupna np. CHF, EUR lub USD, a przy ustalaniu wysokości miesięcznej raty - kurs sprzedaży tej waluty. Niestety daremnie szukać w zapisach umów kredytowych wzmianek na temat tego w jaki sposób bank spread wylicza. Jest to niewiadoma, z którą decydując się na kredyt walutowy musimy się zgodzić. To co możemy zrobić to przyjrzeć się jak w danym banku spread wyliczany był w przeszłości, mając nadzieję, że ów bank będzie kierował się tą samą polityką w przyszłości. Niestety spread walutowy w niektórych przypadkach może być czynnikiem, który po dokładnych wyliczeniach sprawia, że refinansowanie kredytu na inny w przyszłości staje się zwyczajnie nieopłacalne.
Od lipca 2009 roku w życie weszła tak zwana rekomendacja S2. W myśl tej rekomendacji banki mają obowiązek dać możliwość spłacania kredytów walutowych w walucie w jakiej kredyt został zaciągnięty. Zanim z tej możliwości skorzystamy, sprawdźmy czy jest to dla nas opłacalne. Są bowiem na rynku banki, które spread mają na tyle atrakcyjny, że trudno będzie nam znaleźć korzystniejszą ofertę, choćbyśmy walutę mieli zakupić w zaprzyjaźnionym kantorze.
Kolejny dwa czynniki którym warto się przyjrzeć to prowizja za przewalutowanie oraz wcześniejszą częściową nadpłatę kredytu lub całkowitą jego spłatę. Biorąc kredyt hipoteczny na 30 lat warto co jakiś czas zorientować się w aktualnej ofercie dostępnej u konkurencji. Banki, aby przyciągnąć do siebie klienta często dla tych posiadających już kredyt hipoteczny terminowo spłacany mają specjalne promocje. I właśnie dlatego warto, aby wcześniejsza spłata kredytu w naszym banku była jak najtańsza. Wiele banków możliwość wcześniejszej bezpłatnej spłaty daje już po 3 latach trwania umowy kredytowej. Są jednak takie w których czynność ta kosztować nas może nawet kilka procent przez cały okres kredytowania. Podobnie jest z przewalutowaniem – tutaj prowizja w zależności od banku wacha się od zera do kilku procent.
Nie wolno nam zapomnieć o ubezpieczeniach. Kreatywność w wymyślaniu przez banki ubezpieczeń różnego rodzaju bywa zaskakująca. Normą są już ubezpieczenia na życie oraz te od ryzyka utraty pracy. Obowiązkowe jest również ubezpieczenie pomostowe (czyli ubezpieczenie do momentu wpisu hipoteki w czwartym dziale Ksiąg Wieczystej na rzecz banku). W myśl polskiego prawa w przypadku kredytów na 100% wartości nieruchomości nie unikniemy również ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to jedno z droższych ubezpieczeń szczególnie przy większych kredytach mogące osiągnąć sumy rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych. Do pakietu ubezpieczeń obowiązkowych dochodzi jeszcze ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
W zależności od banku spotkać możemy się jeszcze z następującymi ubezpieczeniami:
- ubezpieczeniem bezpiecznej spłaty kredytu
- ubezpieczeniem od ryzyka wartości nieruchomości
- ubezpieczeniem na wypadek trwałej niezdolności do spłaty
Warto abyśmy na spotkaniu z doradcą dokładnie wypytali się o wszystkie ubezpieczenia oraz koszty z nimi związane. Nierzadko bowiem suma jaką przyjdzie nam wydać na opłacenie opłat okołokredytowych sięga kilku procent od całej wartości naszego zadłużenia wobec banku. Biorąc pod uwagę długość trwania zobowiązania jakim jest kredyt hipoteczny, rozsądnym wydaje się odpowiednio zabezpieczyć. Tak więc ubezpieczenie zdrowotne – choć to kolejny dodatkowy koszt kredytu – należy wziąć pod uwagę. Ryzykowna jest również rezygnacja z dodatkowego ubezpieczenia na życie, które na wypadek nieszczęścia zabezpiecza przyszłość naszych bliskich i dach nad ich głowami.
Podsumowując: nie szczędźmy czasu na wędrówki po bankach w celu znalezienia odpowiedniego kredytu. Bank w którym aktualnie posiadamy konto i który przekonuje nas, że jesteśmy jego „ulubionymi” klientami, nie zawsze musi mieć dla nas ofertę najlepszą z dostępnych na rynku. A jeśli czasu nam brakuje, zasięgnijmy porady kogoś kto z definicji jest niezależnym doradcą i działa w naszym interesie.

I na koniec jeszcze jedno. Świetny kredyt naszego sąsiada, czy ten polecany przez zatroskaną siostrę wcale nie musi być tak doskonały dla nas. Dobór odpowiedniego kredytu zależy bowiem również od źródła i wysokości naszych dochodów, lokalizacji i rodzaju nieruchomości jaką chcemy zakupić, oraz kilku innych czynników, które tworzą naszą punktację kredytową w banku.
autor:
Piotr Goliszewski
Specjalista ds. Inwestycji i Kredytów Hipotecznych

www.doradcafinansowy.net.pl

--
Piotr Goliszewski
Specjalista ds. Inwestycji i Kredytów Hipotecznych
Kierownik Biura Goldenegg S.A.
www.doradcafinansowy.net.pl
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl